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摊位转让费的法律属性分析
2011-10-15 11:39:44 来源: 作者: 【 】 浏览:2365次 评论:0
        一、摊位转让费的普遍存在以及产生的矛盾

        刘先生有一个摊位,2001年租赁给丁先生,租金800元/月,租赁期限为3年,双方签订了租赁合同。2004年合同期满后,丁先生收取了转让费2万元后将该摊位转让给李先生,李先生继续向刘先生交纳租金,每月900元,三方当事人没有签订书面合同。2005年,李先生收取了转让费2.5万元后将该摊位转让给张先生,张先生按约向刘先生交纳租金每月1000元。各方当事人均没有签订合同。2008年6月,刘先生通知张先生,自己要收回摊位,要求张先生择日搬离。张先生认为自己转租给别人,可以收取转让费3万元,现在刘先生要求收回摊位可以,但要求刘先生返还自己原来支付给李先生的摊位转让费2.5万元。刘先生认为自己几年来只是每月收取了摊位的租金,摊位转让费与自己无关,自己是摊位的所有权人,张先生是摊位的承租人,双方没有签订租赁合同,双方的租赁关系应该属不定期租赁,自己可以随时要求解除租赁,收回摊位。在该案中,双方当事人争议的焦点就是摊位几经转租,各承租人之间产生了大额摊位转让费后,当房主要收回摊位时,摊位转让费怎么办?

         其实有关摊位转让费的问题人们都不陌生,我们到处可以看到有关摊位转让费的消息,如:转让电子市场的两个摊位,转让费3万;浙商看好南城新商机 ,百荣世贸摊位转让费达143万;转让东风桥北市场一摊位,转让费1500元等等。实际上,对需要在某个市场经营的经营者来说,选择好经营地点即合意的摊位后,一般都要支付一笔可观的摊位转让费,这样才能承租到摊位,进行经营。缴纳摊位转让费,是自己必须要支出的前期投入。还有很多支付摊位转让费的人并非实际的经营户,他们只是一种投资者,专门来炒作集贸市场的商铺,赚取转让费的差价。这份转让费有时是很可观的,很多时候会超过商铺本来的价值,更是远远超过房主要收取的租金。

        二、摊位转让费的法律属性分析

        摊位转让费到底是什么?人们为什么要出摊位转让费?其实很简单,前店主租赁某个摊位后,在这个摊位上进行长期经营,他对该店面进行了装修投入,经营时又打下了良好的人脉基础。随着市场的成熟,该摊位产生了一种无形的商业价值,能给经营者带来可观的利润。当前店主的承租期限届满时,如果他有优先续租权,我们支付给他一笔摊位转让费,将他的优先续租权购买下来,这样在同等条件下,我们就能在众多的竞争者中承租到自己想要的摊位。因此,摊位转让费是基于租赁的优先权而产生的一系列利润,支付摊位转让费,其实是对优先续租权的一种投资。

        实际上,一个成熟的市场均会产生可观的转让费,在市场初期优先拥有摊位的人,在以后的市场发展中,随着市场的成熟,以前的摊位就有转让费,这笔利润有时很可观,有时一个摊位转让费达50-60万。 物以稀为贵,摊位是有限的,投资者从中赚取的是机遇利润和垄断利润,机遇为先,垄断其次。有机遇拥有摊位,而摊位的不可再生性产生垄断,使后来者不得不多掏几倍的价格,转让费实际上就是机遇加垄断产生的利润,即为机遇利润和垄断利润。上述很多投资者,就专门对这种租赁的优先续租权进行投机,这种投机俗称“炒铺”,有时利润可观,但是风险也极大。

        三、我国法律的目前规定和笔者的意见

        支付摊位转让费,其实是购买了该摊位的优先续租权。但在我国的法律和行政法规中都没有“优先续租权”的规定。有关优先权,在我国《合同法》租赁合同一章第230条有规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条规定了承租人的优先购买权,但是没有规定承租人的优先续租权。

        实际上,优先续租权又称优先承租权,是指房屋租赁期满时,如果房东继续出租房屋,在同等条件下,原承租人享有优先承租的权利。可见,行使优先续租权须符合三个条件:一是只能由原承租人行使;二是原租赁合同期满后房东继续出租房屋;三是要在“同等条件”下,“同等条件”具体为房屋租赁的用途,期限,租金及支付方式等。《上海市房屋租赁条例》中,对优先续租权问题有个专门规定。该条例第44条明确规定:房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。这种规定是比较前沿的,解决了实际操作中的很多问题。但其立法层级较低,没有普适性。因此,在实践操作中,有关优先续租权和摊位转让费的问题尚无法可依。

        但是,也不是没有办法解决上述问题。通常,优先续租权是基于租赁合同双方的约定而产生的。在这种情况下,法律没有明文规定,但是按照合同当事人意思自治原则,当事人关于优先续租权的约定在不违背法律法规强制性规定的情况下,是可以得到法律的支持的。因此,我们在租赁房屋或者商铺时,需要对优先续租权进行专门约定,这样才能在发生纠纷时得到法律的支持。作为经营户或者投资者,在支付摊位转让费时,要弄清楚,原来的租赁户是否和房主有优先续租权的约定,如果原承租户和原房主有关于优先续租权的约定,则根据该约定,新的承租户支付了摊位转让费购买了优先续租权后,在房主同意继续出租该摊位,在同等条件下,是可以优先租赁到该摊位的。但是该优先续租权系原承租户与房主之间的约定,支付摊位转让费,承租到该房屋时,如果新承租户与房主之间的合同中没有关于优先续租权的约定,那么新承租户并不必然享有优先续租权。他如果需要优先续租权,还需要与房主重新进行约定。而如果原来的租赁合同中根本没有优先续租权的约定,则该房屋不存在优先续租权,后来的承租户支出大笔摊位转让费,是要冒很大风险的。

        另外,优先续租权只是基于租赁合同而产生的附属权利,在法律没有明确规定的情况下,需要当事人特别约定才能产生。摊位的租赁合同是基于合同双方当事人约定而产生的,在双方当事人之间会产生一种合同债权,承租人享有要求出租人按照约定交付租赁物,在租赁期间保持租赁物符合约定用途,要求出租人履行租赁物的维修义务,以及对租赁物的优先购买权(通过约定,也可以产生优先续租权)等等权利。但出租人即房主对该租赁物享有的是物权(所有权),所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权人可以将自己的摊位出租收取租金,也可以将其收回自己经营。物权优先于债权,承租人的优先续租权不能对抗房主的所有权。因此,在摊位的所有权人与承租人没有约定优先续租权的时候,不管该摊位转租了几次,产生了多么巨额的摊位转让费,当房主想要收回自己的摊位时,是不需要支付摊位转让费的。而如果其对优先续租权有约定,房主违反约定,要求收回房屋,则房主要根据合同的约定承担违约责任,而不是要支付购买优先续租权的摊位转让费。 

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